Typisch schwäbisch: "Schaffe, schaffe, Häusle baue"

Stefanie Haermeyer | 3 Min. Lesezeit

Stefan Dürr (41), gelernter Bankkaufmann und Diplombetriebswirt, ist Vertriebsdirektor bei der SIGNAL IDUNA Bauspar AG. Als gebürtiger Schwabe trägt er das Bauspargen quasi in seiner DNA. Getreu dem Motto: „Schaffe, schaffe, Häuslebauer“ hat Stefan bereits selbst ein Haus gekauft, saniert, anschlussfinanziert, mit Pfandtausch verkauft und wieder etwas Neues gekauft. Er kennt die Phasen der Immobilienfinanzierung und nutzt seine persönlichen Erfahrungen in Kundengesprächen. 

Stefan, du kennst die Herausforderungen, eine passende Finanzierung zu finden. Was macht deiner Meinung nach eine solide Immobilienfinanzierung aus?

Stefan: „Eine solide Finanzierung basiert immer auf den Wünschen und Zielen des Kunden. Aufgabe des Beraters ist es, die passende Finanzierung dafür zu finden. Es ist ein Zusammenspiel von Erfahrung und Fachkenntnis seitens des Beraters und den Möglichkeiten und Bedürfnissen auf Kundenseite. Das macht jede Finanzierung so individuell.“

Was sollten Kunden bei einer Neubau- oder Kauf-Finanzierung beachten?

Stefan: „Regel Nummer eins: Kenne dein Budget und den Finanzierungsrahmen. Es ist wichtig, sich bereits vor der Objektsuche mit der Finanzierung auseinanderzusetzen. Was kann ich mir leisten? Welche Förderungen gibt es? Wann will ich schuldenfrei sein? Wer seinen Finanzierungsrahmen im Vorfeld kennt, kann schneller verbindlich ein Angebot abgeben, wenn das passende Objekt oder Bauvorhaben gefunden ist.“

Wie können sich Kunden auf eine Finanzierungsberatung am besten vorbereiten?

Stefan: „Es gibt aus meiner Erfahrung drei Grundsatzfragen, die gleich zu Beginn geklärt werden müssen:

1.     Wie möchten Sie wohnen?

Die eigene Immobilie zu besitzen, ist für viele Menschen ein Lebenstraum, aber wie sieht der konkret aus? Freistehendes Einfamilienhaus, Reihenhaus, Eigentumswohnung, lieber eine Bestandsimmobilie oder ein Neubau? Selbstbewohnt oder vermietet? Je nachdem, für welche Eigentumsform man sich entscheidet, gibt es zum Teil erhebliche Kostenunterschiede. Nicht nur beim Erwerb der Immobilie bzw. beim Neubau, sondern auch bei den Rücklagen für Instandhaltung und Modernisierungen.

2.     Wie viel Eigentum können Sie sich leisten?

Eigenkapital ist der Schlüssel für jede gesunde Finanzierung. Außerdem sollte die monatliche Rate so gewählt werden, dass der Lebensstandard gut gehalten werden kann und unerwartete Ausgaben nicht sofort finanzielle Notlagen auslösen. Eine Finanzierung begleitet Menschen oft 20 Jahre oder mehr. Ich empfehle nicht nur im Jetzt, sondern vorausschauend zu planen, z. B. was den Platz angeht; Stichwort Ausbaureserven oder Umbauten und damit verbundenen Kosten.

3.     Wie gut ist Ihr Zuhause geschützt?

Gegen Einbruch, Feuer oder Naturgewalten sind viele Immobilienbesitzer meist gut versichert. Aber was ist, wenn plötzlich ein Einkommen fehlt – vorübergehend oder schlimmstenfalls für immer – und die Finanzierung in Schieflage gerät? Kein schöner Gedanke, aber wichtige Themen in der Finanzierungsberatung sind deshalb auch die Kreditausfallversicherung bzw. eine ausreichende Hinterbliebenenversorgung.“

Und welche Fragen stellen Kunden am häufigsten im Beratungsgespräch?

Stefan: „Ganz klar die Fragen nach den Zinsen bzw. aktuell natürlich nach den Gründen für die gestiegenen Zinsen und damit höheren Raten. Meine Antwort darauf: Auch die Mieten sind auf Rekordniveau. Ein Vergleich der Finanzierungsrate mit einer angenommenen Kaltmiete für das Wunschobjekt ist oft schon sehr aussagekräftig. Hinzu kommt, dass die Mieten perspektivisch steigen, wo hingegen die Zinszahlungen eher abnehmen, bis die Immobilie in Eigentum übergeht. Außerdem gibt es für die Finanzierung einer eigenen Immobilie die Aussicht auf staatliche Fördermittel, die die Gesamtfinanzierung bezahlbar machen.“

Du hast Eigenkapital als Schlüsselfaktor bereits erwähnt. Wie viel Eigenkapital sollten Kunden mitbringen? Hast du Tipps, um Eigenkapital anzusparen?

Stefan: „Die Nebenkosten sollten im besten Fall aus Eigenkapital erbracht werden. Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto besser. Die Kreditangebote werden günstiger und die Auswahl möglicher Banken deutlich umfangreicher. Mein Tipp: Ganz ohne Eigenkapital wird es schnell teuer. Also lieber rechtzeitig mit kleinen Beiträgen und unter Umständen staatlichen Zuschüssen (bau)sparen und später günstiger finanzieren.“

Welche Tipps hast du für den Kreditvertrag? Worauf sollten Kunden achten?

Stefan: „Mir persönlich ist es wichtig, dass Kunden ihren Kreditvertrag verstehen. Darum sollten die einzelnen Vertragsbestandteile im besten Fall mit dem Finanzierungsberater besprochen werden.

• Stimmen die Zins- und Tilgungssätze?
  
• Ist die Sondertilgung oder ein Tilgungssatzwechsel enthalten?
• Sind die Sicherheiten richtig hinterlegt?
• Wie lang ist die bereitstellungszinsfreie Zeit?
• Bis wann muss der Vertrag unterschrieben zurückgeschickt werden?

Ganz wichtig: Nach der Unterschrift ist vor der Auszahlung. Ein guter Berater ist auch dann für seine Kunden da.“

Bei bestehenden Finanzierungen kommt irgendwann der Zeitpunkt für die Anschlussfinanzierung, ggf. einer Umschuldung. Was rätst du Kunden in dieser Phase?

Stefan: „Circa drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung können Kunden planen, wie es mit ihrer Finanzierung weitergeht. Entweder sie entscheiden sich für eine Anschlussfinanzierung bei der bisherigen Bank (Prolongation) oder sie finanzieren mit einer anderen Bank weiter (Umschuldung). Mehrere Angebote zu vergleichen, lohnt sich, schließlich geht es bei einer Anschlussfinanzierung oder Umschuldung darum, möglichst Geld zu sparen. Die Bank mit dem günstigsten Zins hat dabei nicht unbedingt das beste Angebot. Es ist besser, alle Kredit-Konditionen sorgfältig zu prüfen, bevor man sich für einen Finanzierungspartner entscheidet. Das gilt nicht nur für Umschuldungen, sondern für jeden Kredit.“

Einiges, was es zu beachten gilt. Kann dann aus deiner Sicht eine Immobilienfinanzierung ganz ohne Beratung überhaupt funktionieren?

Stefan: „Bei reinen Anschlussfinanzierungen gibt es bereits einen Selfservice. Es gibt Kunden, die sich das auch zutrauen, wenn sie bereits Erfahrung haben. Aber selbst erfahrene Kunden rückversichern sich gern, meiner Einschätzung nach. Dadurch, dass bei einem Kauf oder Bauvorhaben mehrere Parteien beteiligt sind – Verkäufer, Notare, Makler, Bauträger, Grundbuchamt usw. – wird ein Finanzierungsvorhaben schnell komplex. In der Finanzierungsberatung streifen wir alle Interessen und der Finanzierungsberater ist idealerweise der Kompass, der den Kunden die nötige Orientierung gibt.“

Wie schätzt du die aktuelle Marktsituation ein? Magst du eine Zinsprognose für 2024 abgeben?

Stefan: „Kurzfristig sehe ich eher eine Seitwärtsbewegung, im Verlauf des Jahres sind durchaus moderate Zinssenkungen möglich. Die Inflation flacht ab, Investitionen gehen zurück und die Prognosen für das Wirtschaftswachstum sind eher mau. Das alles sind Indikatoren dafür, den Leitzins zu senken. Wobei ich persönlich nicht damit rechne, dass die langfristigen Zinsen für Immobilienfinanzierungen drastisch zurückgehen. Außerdem führen Zinssenkungen erfahrungsgemäß zu Preissteigerungen, wobei die Zinsersparnis dann die höheren Preise in der Regel nicht aufwiegt.“

Die Preise für Immobilien sind vielerorts hoch, auch die Zinsen sind gestiegen. Ist Immobilienerwerb beispielsweise als Altersvorsorge im Moment sinnvoll?

Stefan: „Die Chancen auf gute Objekte zu fairen Preisen sind außerhalb von Metropolen durchaus gegeben. Auch bei Objekten mit Renovierungsbedarf sind Verkäufer vielerorts verhandlungsbereit. Außerdem gibt es für (z. B. energetische) Sanierungen staatliche Förderprogramme, die einen Immobilienerwerb zusätzlich interessant machen. Zugegeben, neu bauen ist derzeit eine Herausforderung, regulatorisch und preislich. Dennoch halte ich die Immobilie als Altersvorsorge für eine gute Investition – auch als Kapitalanlage. Die Anforderungen an Investoren sind zwar gestiegen, aber gerade die vergangenen zwei Jahre haben gezeigt, dass Immobilien in Zeiten höherer Inflation eine gute Anlagestrategie sind.

Den richtigen Zeitpunkt für den Immobilienerwerb gibt es übrigens nie. Erst im Nachgang kann man sagen, dass es vielleicht bessere oder schlechtere Zeitpunkte gegeben hätte. Aber lohnt es sich, deshalb den Traum von den eigenen vier Wänden aufzuschieben?“