Energetische Sanierung: Planung & Finanzierung

Bei der energetischen Sanierung eines Gebäudes werden bauliche Veränderungen an einem bestehenden Gebäude vorgenommen, um den Verbrauch an Energie zu reduzieren. Das kann eine einzelne Maßnahme sein wie z. B. der Tausch eines Ölheizkessels gegen eine moderne Brennwerttherme.

Es kann aber auch eine komplette energetische Sanierung sein, die beim Kellerboden beginnt und bei einer fachgerechten Dachdämmung endet. Entscheidend ist hierbei immer der Bedarf und natürlich die Möglichkeit, finanzielle Mittel zu nutzen.

Wertsteigerung der Immobilie

Eine fachgerechte energetische Sanierung erhält oder steigert den Wert Ihrer Immobilie und trägt zu mehr Wohnqualität bei - sowie auch eine bessere Raumluft, weniger Lärm und die Vermeidung von Luftfeuchtigkeit.

Senkung von Energiekosten

Für die Nutzung der eigenen Immobilie müssen Sie Energie aufwenden: Heizen, Warmwasser-Nutzung oder auch elektrisches Licht. Je weniger Energie verbraucht wird, desto höher ist der Nutzungsgrad der Energie. Und je sparsamer der Energieverbrauch ist, desto höher ist auch die Energieeffizienz. Das spart Geld und schont die Umwelt.

Fördermittel nutzen

Seit 2020 gibt es deutlich attraktivere Fördermöglichkeiten bei energetischen Sanierungsmaßnahmen. Dabei handelt es sich um Zuschüsse ohne Rückzahlungsverpflichtung, zinsgünstige Kredite und steuerliche Vergünstigungen. So werden Maßnahmen zur energetischen Sanierung dadurch interessant, dass schon bei der Umsetzung der Maßnahme deutliche Kostenvorteile genutzt werden können.

Ein wesentlicher Faktor für das Wohnen – vor allem in älteren Immobilien – ist der hohe Energieverbrauch für ineffiziente Heizungsanlagen, schlecht isolierte Fassaden oder andere energieintensive Bereiche, die noch auf alter (Bau-)Technik fußen. Zudem sind die Energiepreise in den letzten Jahren rasant angestiegen. Das gilt sowohl für Heizöl, Gas oder elektrischen Strom, der nicht aus erneuerbarer Energie gewonnen wird.

Mit den heutigen Verfahren zur Energienutzung bzw. -gewinnung können auch ältere Immobilien mit wesentlich geringerem Energieverbrauch bei gleicher oder besserer Leistung betrieben werden. Infolgedessen sinken auch die Kosten für die Unterhaltung bzw. den Betrieb der Immobilie.

Bis Ende der 90er Jahre wurde die Dämmung von Dächern oft vernachlässigt bzw. ohne wirksamen Schutz gegen Kälte und Nässe verbaut. Mit dem Eintritt der Energiewende hat die Dämmung von Dächern einen höheren Stellenwert bekommen. Schließlich gehen bei älteren, ungedämmten Dächern rund 20 Prozent an teuer produzierter Wärme verloren.

Die Außenwände nehmen mit durchschnittlich mehr als 40 % einen erheblichen Flächenanteil am Haus ein. Gut, wenn diese Flächen wirksam gedämmt sind und keine Heizenergie verschwenden.

Eine energetische Dachsanierung verbessert die Dämmleistung des Daches, weshalb Kälte nicht ein- und Wärme nicht ausdringen kann.

Die Zeiten der Einfachverglasung von Wohnhäusern sind zwar vorbei, aber viele Objekte verfügen noch nicht über moderne Dreifachverglasungen, die Wärme nach innen zurückgeben, geräuscharm sind und auch einen verbesserten Schutz gegen Einbrecher bieten. Wer aus wirtschaftlichen Gründen an eine Sanierung bestehender Fenster denkt, der kann auch mit einfacheren Mitteln für geringeren Wärmeverlust sorgen.

Heizen war noch nie günstig. Genau deshalb ist auch die Heiztechnik heutzutage weit fortgeschritten. Optimale Ergebnisse erzielt eine Heizung mit moderner Brennwerttechnik, die nahezu die gesamte Energie des Brennstoffs in Wärmeenergie verwandelt.

Nutzen Sie die Wärme der Sonne, indem Sie eine thermische Solaranlage auf dem Dach Ihres Hauses platzieren. Sie wandelt Sonnenstrahlung in Wärme um und ergänzt mit ihrer Wärmeleistung die Heizungsanlage des Hauses.

Mit der Montage von Photovoltaikanlagen sagen Sie teilweise „Tschüss“ zum Strom aus dem Kraftwerk. Denn Sie wandeln einen Teil der Sonneneinstrahlung in elektrische Energie um.

Bodenkalte Räume haben oft eine Ursache - Fehlende Dämmung. Dann ist in der Regel die Kellerdecke oder eine Geschossdecke ungedämmt. Durch den Einsatz nachträglicher Dämmschichten können hier Wärmeverluste vermieden und behagliches Raumklima hergestellt werden.

Für eine umfassende Bestandsaufnahme empfiehlt sich die Unterstützung durch einen Energiefachberater oder auch einen Bausachverständigen.

1. Gebäudezustand ermitteln
Was ist gut und wo besteht Handlungsbedarf: Zu diesem Zweck begutachtet und analysiert ein Energieberater Ihre Immobilie vor Ort. Auf der Basis dieser Analyse kann dann – abhängig von Ihrer groben Budgetplanung – ein kompletter Sanierungsfahrplan, eine Teilsanierung oder nur ein Bericht erstellt werden.

2. Die Maßnahmenplanung erstellen
Jetzt sollten Sie Fachleute hinzuziehen. Handelt es sich um komplexe Gebäudeveränderungen wie An- oder Umbauten, sollten Sie einen Architekten einbinden. Er führt die einzelnen Gewerke zusammen, plant und überwacht das Bauvorhaben für das Sie ggf. auch eine behördliche Genehmigung benötigen. Bleibt es bei einzelnen Maßnahmen, genügt ggf. schon die Auftragsvergabe an einen qualifizierten Handwerksbetrieb, der allerdings in Übereinstimmung mit den Vorschlägen des Energieberaters handeln sollte.

3. Kostenermittlung durchführen
Egal ob Architekt oder Handwerker, arbeiten Sie grundsätzlich mit Kostenvoranschlägen. Rechnen Sie in jedem Fall damit, dass die tatsächlichen Kosten über den Kostenvoranschlägen liegen können. Erlaubt sind Abweichungen von bis zu 20%, in begründeten Einzelfällen sogar 25%.

4. Finanzplan mit Förderquellen aufstellen
Wie hoch belaufen sich die Gesamtkosten? Wieviel Eigenkapital können Sie einsetzen und ganz wichtig: Wer kann an der Finanzierung beteiligt werden? Bund und Länder fördern die energetische Sanierung Ihrer Immobilie. Das betrifft reine Zuschüsse, zinsgünstige Kredite und auch Rückerstattungen bei der Steuer. Schließlich bleibt nur noch die Frage, wie hoch der Kredit sein sollte, den Sie einsetzen, um Ihre Modernisierungsvorhaben umzusetzen.

5. Detailplanung erstellen
Ob mit oder ohne Architekt: Planen Sie den Zeitraum der Maßnahme. Können Sie über die gesamte Dauer im Haus bleiben, ist mit wohnlichen Einschränkungen zu rechnen? Holen Sie Angebote unterschiedlicher Anbieter ein und achten Sie bei der Auswahl von Materialien auch auf Vorschläge für die Verwendung umweltfreundlicher bzw. nachwachsender Rohstoffe.

6. Maßnahme durchführen (lassen) und kontrollieren
Wenn Sie mit dem Angebot eines Fachbetriebes einverstanden sind, kann es losgehen. Sind mehrere Gewerke tätig, wird der Architekt oder Bauleiter die Maßnahmen kontrollieren, ansonsten sind Sie gefragt, die fachmännische Ausführung der Sanierungsmaßnahme zu überprüfen. Ggf. kann Sie hierbei auch der Energieberater unterstützen, der den Sanierungsbedarf festgestellt hat und nun die Wirksamkeit messen kann. Vergessen Sie nach Abschluss der Maßnahme nicht, die erforderlichen Nachweise für Zuschüsse, Kredite oder Steuervergünstigungen zu erbringen.

Hinter der Idee einer energetischen Immobiliensanierung steckt eine Vielzahl von Maßnahmen, die dazu geeignet sind, Energiekosten zu sparen und eine Immobilie umweltfreundlich zu bewohnen. Die Kosten für derartige Maßnahmen lassen sich in Abhängigkeit vom Objekt und dem Umfang der Sanierungsmaßnahmen recht genau bestimmen. Nachfolgend finden Sie gängige energetische Maßnahmen mit einer groben Kostenschätzung.

Dachdämmung: je nach Dämmverfahren 40 € bis 180 € je qm
Fassadendämmung: je nach Konstruktion 150 € bis 250 € je qm
Fenstersanierung: ab 500 € je Fenster
Neue Heizungsanlage: Gas 5.000 € bis 8.000 €, Öl 8.000 bis 10.000 €
Solarthermie: ca. 300 € bis 500 € je qm
Photovoltaik: ab ca. 6.000 € mit Anschlüssen und Montage
Geschoss- oder Kellerdeckendämmung: ab 10 bis 60 € je qm bei Plattenverfahren

Jeder Cent, den Sie in eine energetische Sanierung mit einbringen, reduziert Ihre Verbindlichkeiten. Darüber hinaus können Sie mit Eigenkapital Ihren Finanzierungsplan flexibler gestalten. Und Sie können frei entscheiden, wann und wofür Sie Ihr Erspartes einsetzen möchten.

Im Rahmen des Klimaschutzprogrammes fördert das Bundesministerium für Finanzen folgende Einzelmaßnahmen zur energetischen Gebäudesanierung:

Wärmedämmung von Wänden
Wärmedämmung von Dachflächen
Wärmedämmung von Geschossdecken
Erneuerung von Fenstern oder Außentüren
Erneuerung oder Einbau einer Lüftungsanlage
Erneuerung der Heizungsanlage
Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung
Optimierung bestehender Heizungsanlagen.

Für diese Maßnahmen gelten technische Mindestanforderungen, die für eine Förderung erfüllt sein müssen. Diese Anforderungen sind in einer begleitenden Rechtsverordnung („Energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung“) festgeschrieben, die auf den Internetseiten des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz (http://www.gesetze-im-internet.de/esanmv/index.html) einsehbar ist. Darüber hinaus werden die energetische Baubegleitung und Fachplanung steuerlich gefördert.

Wie hoch ist die Förderung?
Bei Einzelmaßnahmen zur energetischen Gebäudesanierung sind 20% der Aufwendungen (max. 40.000 Euro pro Wohnobjekt), verteilt über drei Jahre, steuerlich abzugsfähig. Bei der energetischen Baubegleitung und Fachplanung sind abweichend davon 50% der anfallenden Kosten abzugsfähig.

Alternativ zur steuerlichen Förderung können die Gebäudeförderprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) oder des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) genutzt werden:

Zinsverbilligte Förderdarlehen mit Tilgungszuschuss können über die KfW-Programmlinien „Energieeffizient Sanieren“ (151/152) – Kredit mit Tilgungszuschuss beantragt werden.

Investitionszuschüsse gibt es in den folgenden Programmen:
- KfW-Programmlinie „Energieeffizient Sanieren“ (430) – Zuschuss
- Marktanreizprogramm „Wärme aus erneuerbaren Energien“ (BAFA)
- Heizungsoptimierungsprogramm (BAFA).

Eine Kumulierung der steuerlichen Förderung mit anderen Förderprogrammen des Bundes (d.h. Förderung derselben energetischen Sanierungsmaßnahme gleichzeitig steuerlich als auch in den anderen Förderprogrammen des Bundes) ist nicht möglich.

Aufwendungen für eine qualifizierte Energieberatung vorab können über die Bundesförderung für „Energieberatung für Wohngebäude (Vor-Ort-Beratung, individueller Sanierungsfahrplan)“ gefördert werden.

Finanzieren Sie energetische Sanierungsmaßnahmen mit einem Mix aus Eigenkapital und günstigen Förderdarlehen bzw. Investitionszuschüssen.

Ein Bausparvertrag bietet hier weitere Vorteil

Sie können den Bausparvertrag als Finanzierungsergänzung an den staatlichen Förderprogrammen ausrichten. Das angesparte Guthaben kann als Eigenkapital gewertet werden. Sollten Sie vermögenswirksame Leistungen von Ihrem Arbeitgeber erhalten, können auch diese in den Bausparvertrag fließen und Sie haben eine Chance auf die Arbeitnehmersparzulage. Neben der Arbeitnehmersparzulage gibt es die Wohnungsbauprämie auf die eigenen Sparbeiträge.

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Auf der Grundlage einer Energiebilanzierung für Ihre Immobilie (DIN-Normenreihe DIN V 18599) können Sie den Energiebedarf für Ihre Immobilie bestimmen. Aufgrund der Bewertung können Sie einen möglichen Bedarf bestimmen und mit entsprechenden Fachleuten (zertifizierte Energieberater) Ideen für Verbesserung der Energieeffizienz umsetzen. Die energetische Bewertung Ihrer Immobilie kann dann auch im Energieausweis dokumentiert werden.

Nach der Energieeinsparverordnung besteht folgende Sanierungspflicht bei Öl- und Gasheizungen: Nach 30 Jahren Laufzeit ist Schluss. Betroffen von der Sanierungspflicht sind so genannte Standard- und Konstanttemperaturkessel vor 1989. Niedertemperatur- und Brennwerttechnik ist von der Austauschpflicht nicht betroffen. Sind die neuen Eigentümer 2018 eingezogen, muss der Austausch der alten Heizung spätestens 2020 vorgenommen werden. Fragen Sie am besten bei Ihrem Heizungsbauer nach.

EnEV-Sanierungspflicht: Dämmen der Rohrleitungen
Heizungsleitungen und Warmwasserleitungen im kalten Keller müssen gedämmt werden. Wie dick die Dämmung sein muss, hängt vom Innendurchmesser der Rohre und der Wärmeleitfähigkeit des Dämmstoffes ab. Bei Einzug im Jahr 2018 muss der Hauskäufer nach EnEV innerhalb einer Zwei-Jahres-Frist nachrüsten.

EnEV-Sanierungspflicht: Dämmen von Dach oder Dachboden
Laut EnEV hat der Hauskäufer die Pflicht, die oberste Geschossdecke oder wahlweise das Dach eines Altbaus zu dämmen. Nach der Dämmung sind entsprechende Vorgaben einzuhalten (Wärmedurchgangskoeffizient nicht über 0,24 W/m²K). Der Käufer hat zur Dämmung von Dach oder Dachboden zwei Jahre Zeit. Bei Einzug im Jahr 2018 ist diese Vorgabe 2020 zu erfüllen.

Wichtiger Hinweis:
Die Einhaltung der Sanierungspflichten prüfen der Schornsteinfeger sowie das örtliche Bauamt. Hält der Hausbesitzer seine Sanierungspflicht nicht ein, droht ihm ein hohes Bußgeld.

Gemäß § 35c EstG ermäßigt sich auf Antrag Ihre tarifliche Einkommensteuer bei energetischen Sanierungen im Kalenderjahr des Abschlusses der energetischen Maßnahme und im nächsten Kalenderjahr um je 7 Prozent der Aufwendungen, höchstens jedoch um je 14.000 € und im übernächsten Kalenderjahr um 6 % der Aufwendungen, höchstens jedoch um 12.000 € für das begünstigte Objekt.

Energetische Sanierung